Eine vorausschauende Planung ist die optimale Voraussetzung, dass Unterhalts- und Renovationsarbeiten an einem Haus zielgerichtet ausgeführt werden. So wird der Wert der Liegenschaft langfristig gesichert und die Finanzen blieben überschaubar.
Der Erneuerungsbedarf
Das Spektrum der Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an einer Immobilie reicht von kleinen täglichen Arbeiten, wie der Reinigung von Treppenhaus und Umgebung oder der Reparatur kleiner Schäden, bis hin zur umfassenden Erneuerungen und Erweiterung der Liegenschaft. Wenn Sie ein relativ neu erstelltes Gebäude kaufen, ist der Unterhaltsbedarf in den ersten Jahren in der Regel klein. Anders als bei älteren Häusern, die denen zudem oft ein aufgestauter Unterhaltsbedarf besteht.
Definition von Fachbegriffen
Instandhaltung
Laufende Reparaturen, Service- und Kontrollarbeiten, technische Reinigungsarbeiten etwas an Fassade, Dächern, Rinnen oder Lüftungsanlagen
Instandsetzung
Periodischer Ersatz oder abgenutzter Bauteile. Dazu zählen der Austausch von Fenstern, Elektroleitungen, Heizung, Küche oder Bad sowie die Renovation der Fassade.
Sanierung
Umfassende Erneuerungen eines Objektes. Kommt zur Anwendung, wenn Instandsetzungsarbeiten über Jahre nicht gemacht wurden und sich das Objekt in schlechtem Zustand befindet.
Umbau
Anpassung von Grundrissen an veränderten Bedürfnisse, etwas durch Abbruch von Wänden, das Verbinden von Wohnungen oder den Ausbau von Estrich- zu Wohnräumen.
Erneuerungen und Werterhaltung
In der Regel soll Ihre Wohnliegenschaft einen Ertrag abwerfen –sei es als Altersrente oder als Entschädigung für das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital. Darum spielt die Werterhaltung des Hauses eine wichtige Rolle. Wir das Objekt schlecht oder gar nicht unterhalten, büsst es langfristig an Wert ein. Fachleute gehen davon aus, dass ein Gebäude – bezogen auf die Neubaukosten ohne Land- jährlich zwischen 2 und 2,5 Prozent des Wertes einbüsst. Schlecht unterhaltene Gebäude verlieren an Attraktivität und werden deshalb schwerer vermietbar. Insbesondere dann, wenn das Angebot an Mietwohnungen in der näheren Umgebung gross ist und die Häuser der Konkurrenten bezüglich Optik und Komfort mehr zu bieten haben. Vor allem bei der Wiedervermietung werden Sie als Vermieter in einer solchen Situation die Macht des Marktes zu spüren bekommen. Sind die Mieten richtig berechnet, sollte das für die Pflege und den Werterhalt der Liegenschaft nötige Geld zur Verfügung stehen. Wichtig ist natürlich, dass Sie einen entsprechenden Anteil der Mieteinnahmen zur Seite legen beziehungsweise die Hypotheken amortisieren und ihn nicht für andere Zwecke verwenden.
Der langfristige Verzicht auf Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten schadet in der Regel nicht nur dem Wert des Hauses, sondern führt allenfalls auch zu Problemen bei der Finanzierung. Stellt die Bank im Rahmen einer Neubewertung fest, dass deren Wert aufgrund des vernachlässigten Unterhalts gesunken ist, kann sie gemäss den Vertragsbedingungen die Höhe der Hypothek entsprechend verringern und eine Erhöhung des Eigenkapitals verlangen.
Hinweis:
Wenn das Einkommen aus Ihrer Liegenschaft Teil Ihrer Altersvorsorge ist, sollten Sie darauf achten, vor Erreichen des Pensionsalters das Gebäude noch einmal umfassend instand zu setzen, Die Erfahrung von Bau- und Immobilienfachleuten zeigt, dass die Bereitschaft für Sanierungsarbeiten mit zunehmendem Alter abnimmt. Das kann dazu führen, dass es schwierig wird, die Wohnungen zu vermieten. Folglich sinkt das Einkommen aus der Liegenschaft und damit auch das zur Verfügung stehende Geld zu Deckung der eigene Lebenskosten.
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