Bei der Abwicklung eines Liegenschaftskaufs sind viele Schritte gesetzlich geregelt. Gerade deshalb ist es sinnvoll, sich vor dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit dem Ablauf vertraut zu machen.
Der Ablauf
Im Gegensatz zu anderen Geschäften ist der Kauf einer Liegenschaft nur gültig, wenn er öffentlich, das heisst durch einen Notar, beurkundet worden ist. Neben der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften empfiehlt sich bei der Abwicklung eines Liegenschaftskaufs erhöhte Vorsicht und umsichtiges Handeln, denn die eingesetzten Geldsummer sind hoch.
Die wichtigsten Verträge beim Immobilienkauf
Sind Sie und der Verkäufer sich über alle Modalitäten einig, steht dem Besitzerwechsel nichts mehr im Weg. Kernstück ist der Kaufvertrag, der von beiden Parteien mit einem Notar ausgearbeitet und unter seiner Aufsicht unterschrieben wird. Nach der Unterzeichnung wird der Kaufpreis überwiesen. Erst dann erfolgt der Eintrag ins Grundbuch, der Sie zum rechtmässigen Eigentümer macht.
Anzahlungen und Reservationen
Unter Umständen verlangt der Verkäufer eine Anzahlung und den Abschluss eines Reservationsvertrages. Oft werden solche Verträge ohne notarielle Beglaubigung geleistet. Wichtig zu wissen: Aus juristischer Sicht handelt es sich dabei um sogenannte Vorverträge, die der öffentlichen Beurkundung bedürfen, um gültig zu sein. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn gleichzeitig eine Anzahlung verlangt wird: Hier empfiehlt es sich, das Geld auf ein Speerkonto einzubezahlen.
Der Kaufvertrag
Zuständig für die Erstellung des Kaufvertrages ist ein Notar. In der Regel verfasst dieser zuerst einen Entwurf und legt diesen den Parteien zu Überprüfung vor. Folgende Punkte sollten unbedingt im Kaufvertrag enthalten sein:
- Namen und Adresse der beiden Parteien
- Beschreibung der Liegenschaft
- Kaufpreis
- Regelung der Bezahlung von Gebühren und Steuern
- Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
- Bestehende Mietverhältnisse
- Zahlungsbedingungen
- Termin für die Übergabe
- Regelung zur Weiterführung bestehender Versicherungen
- Dienstbarkeiten
- Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht einhält
Gerade bei grösseren Liegenschaften mit komplexen Verhältnissen kann die Prüfung eines Kaufvertrages Laien überfordern. In diesem Fall lohnt es sich, einen spezialisierten Juristen beizuziehen oder die finanzierende Bank um Beratung zu bitten.
Tipps:
Beiden folgenden Punkten im Vertrag sollten sie besonders vorsichtig sein:
Gekauft wie besichtigt
Altbauten werden fast immer mit diesen oder ähnlichen Klauseln verkauft. Lassen Sie deshalb vorgängig das Haus durch einen Bausachverständigen prüfen, um Überraschungen zu vermeiden.
Gewährleistung für Sachmängel
Üblicherweise muss der Verkäufer für Mängel am Objekt geradestehen. Beim Verkauf von Altbauten wird dieser Punkt aber oft eingeschränkt. Wurde die Liegenschaft kurz vor dem Verkauf umfassend renoviert, sollten Sie aber trotzdem auf Gewährleistung für Sachmängel bestehen
Dienstbarkeiten
Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten müssen zwingend übernommen werden. Ist ihre Tragweite nicht abschätzbar, fragen Sie unbedingt nach.
Wohnrechte
Befand sich das Objekt bis anhin im Besitz einer Privatperson und nicht einer Firma besteht das Risiko, dass für den bisherigen Besitzer oder dessen nahe Verwandte ein Wohnrecht im Haus im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich deshalb im Kaufvertrag bestätigen dass keine Wohnrechte bestehen oder diese gelöscht werden.
Im nächsten Blog behandeln wir die Themen Zahlungsabwicklung, Grundbucheintrag und die Übergabe der Liegenschaft!
Euer Immobilien-Spezialist Titus Spirig!
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