Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder sich überlegt, eines zu erwerben, steht vor einer ganzen Reihe von Herausforderungen. Renditeüberlegungen, die private Vermögenssituation, oder die Wahl der richtigen Anlagestrategie werfen oft Fragen auf- auch vor dem Hintergrund der aktuellen Marktsituation. Ebenso wichtig ist es, die Nachhaltigkeit der Investition sicherzustellen, da der Besitz eines Mehrfamilienhauses in vielen Fällen der privaten Vorsorge dient. Mit unserer neuen Blogreihe greifen wir eine breite Palette von Aspekten auf, die vor, während und nach dem Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses zu beachten sind. Wir informieren zu Themen wie Finanzierung, Renditeberechnungen, nachhaltige Sicherung einer angemessenen Rendite, Risikominimierung und Werterhaltung.
Erstes Thema: Immobilien als Geldanlage
Immobilienbesitz hat Tradition
Immobilien – als Teil des Privatvermögens- haben in der Schweiz eine lange Tradition. Das zeigt sich daran, dass Häuser oft über Jahrhunderte in Familienbesitz verbleiben und nur veräussert werden, wenn es die finanzielle Situation oder die Erbfolge nötig macht. Die in Privatbesitz stehenden Objekte sind häufig Wohngebäude, in denen die Familie teilweise selber wohnt oder früher gewohnt hat. Entsprechend gross ist der Anteil der Mehrfamilienhäuser, die sich in Privatbesitz befinden.
Passt eine Liegenschaft zu meiner Anlagestrategie?
Beim Entscheid, ob Sie ein Haus als Anlageobjekt kaufen, eine bereits vorhandene Liegenschaft in Ihrem Anlageportfolio kaufen oder eine bereits vorhandene Liegenschaft in ihrem Anlageportfolio belassen sollen, spielen neben der Rendite vor allem Ihre persönliche Präferenzen eine wichtige Rolle. Um diesen Entscheid zu fällen, sollten Sie die Vor- und Nachteile kritisch gegeneinander abwägen. Denn der Besitz einer Liegenschaft unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten von anderen Anlagemöglichkeiten. So ist beispielsweise ein schneller Verkauf nur in den seltensten Fällen möglich oder mit allfälligen Verlusten und Kosten für Handänderungen und Grundstückgewinnsteuer verbunden.
Vor- und Nachteile des Liegenschaftsbesitzes
Der Besitz einer Immobilie ist mit verschiedenen Vor- und Nachteilen verbunden. Hier sind die Wichtigsten:
Vorteile
- Physisch sichtbare Geldanlage
- Nachhaltig erzielbare Rendite
- Möglichkeit, selber darin zu wohnen (Unabhängigkeit von Vermietern)
- Wertentwicklung kann teilweise selber beeinflusst werden
- Rendite auf dem Eigenkapital kann beeinflusst werden
- Besitz kann selber verwaltet und betreut werden
Nachteile
- Langfristige Bindung von Kapital
- Hoher Kapitalaufwand
- Aufwand (Zeit und Geld) für Unterhalt und Betrieb
- Keine Stückelung des Kapitals möglich
- Unter Umständen hohe Verschuldung (Hypothek)
- Liegenschaften sind ortsgebunden
Rendite und Wertsteigerung
Wird über die Wirtschaftlichkeit von Mehrfamilienhäusern diskutiert, ist meist nur von der sogenannten Bruttorendite die Rede. Die sogenannten Zahlen bewegen sich oft zwischen 5 und 10 Prozent. Sie entstehen durch eine einfache Rechnung, in der Bruttoertrag und der Kaufpreis zueinander in Beziehung gesetzt werden.
Als künftiger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sollten Sie immer eigene Renditeberechnungen anstellen. Interessante Kennzahlen sind zum einen die Bruttorendite, zum anderen die Nettorendite des Anlagewertes und die Rendite auf dem Eigenkapital.
Während die Rendite eines Hauses für einen laufenden Ertrag auf dem eingesetzten Kapital sorgt, ist die Wertsteigerung einer Liegenschaft ein längerfristiges Ziel. Auch eine auf den ersten Blick tiefe Bruttorendite ist dann interessant, wenn eine Liegenschaft das Potenzial hat, im Wert zu steigen; sei dies durch eine Aufwertung des Quartiers, ein Anziehen des Immobilienmarktes oder wertsteigernde Massnahmen im Gebäude, die mit einer anschliessenden Erhöhung der Mieten verbunden sein kann. Solche Überlegungen haben aber einen stark spekulativen Charakter. Die Höhe der Rendite gibt in den meisten Fällen keinen Aufschluss darüber, wie viel Geld Sie über längere Zeit mit einer Liegenschaft verdienen können. Eine Faustregel besagt, dass die Rendite dem Risiko angepasst sein muss. Ist die Wahrscheinlichkeit von Leerständen gross, sollte sie in guten Zeiten hoch sein, um schlechte Phasen auszugleichen. An Toplagen hingegen, wo kaum mit Leerständen zu rechnen ist, kann auch eine tiefe Rendite spannend sein.
Euer Immobilien-Spezialist Titus Spirig!
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