Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen, nehmen Sie sehr viel Geld in die Hand –ihr eigenes und das der Bank. Entsprechend sollten Sie bei der Abwicklung der Zahlung Vorsicht walten lassen. Bewährt und üblich ist folgendes Vorgehen: Erst wenn der Kaufvertrag bereinigt, von beiden Seiten unterschrieben, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen ist, wird das Geld –abzüglich eventueller Anzahlungen- dem Verkäufer überwiesen. Damit der Verkäufer sich bei der Unterzeichnung des Vertrages sicher sein kann, dass er sein Geld schliesslich erhält, müssen Sie einen Beweis Ihres Zahlungswillens einbringen. Am einfachsten und sichersten geht das mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank.
Der Eintrag ins Grundbuch
Erst der Eintrag ins Grundbuch – das vom Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde geführt wird – macht den Handwechsel perfekt und rechtskräftig. Zum Eintrag gehört Folgendes:
- Name, Vorname und Heimatort des Eigentümers
- Datum des Kaufs
- Standort des Grundstücks
- Versicherungsnummer der Gebäudeversicherung
- Alle Dienstbarkeiten
- Grundpfandrechte
- Anteile bei Miteigentum
Schuldbriefe und Grundpfandrechte
Als grösste Geldgeberin beim Kauf einer Liegenschaft verlangt die Bank in der Regel die Errichtung eines Schuldbriefes. Darin wird festgehalten, dass die Schuld bei der Bank durch ein Grundpfandrecht auf der Liegenschaft sichergestellt ist. Dies wird im Grundbuch eingetragen, und zwar in der Regel mit dem Hinweis <<im ersten Rang>>. Damit erhält die Bank ein Verwertungsvorrecht, falls Sie als Liegenschaftsbesitzer einmal zahlungsunfähig werden sollten.
Hinweis:
Nicht alle Grundpfandrechte sind im Grundbuch sichtbar. Oft sind beim Kauf einer Liegenschaft Pfandrechte eingetragen, die im Zusammenhang mit der Hypothek des Vorbesitzers stehen. Beim Verkauf werden sie gelöscht oder für die Errichtung des Schuldbriefes der eigenen Bank weiterverwendet. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass nur die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte vorhanden sind. Andernfalls gehen auch die anderen an Sie über.
Die Übergabe der Liegenschaft
Mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eintrag der Handänderung ins Grundbuch wird die Liegenschaft endgültig dem neuen Eigentümer übertragen. Auf diesen Zeitpunkt hin sollte auch mit dem Verkäufer ein Termin für die offizielle Übergabe des Hauses vereinbart werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn mit dem Kauf auch die Verwaltung wechselt; sei es, weil der neue Eigentümer diese Arbeit selber übernehmen oder eine Verwaltung seiner Wahl damit betrauen will.
Bei der Übergabe sollten auch alle Dokumente und Materialien den Besitzer wechseln. Dazu gehören:
- Baupläne und Baudokumentation, sowie Pläne späterer Umbauarbeiten
- Zusammenstellung getätigter Rennovationsarbeiten der letzten zehn Jahre, insbesondere auch von Renovationen in den einzelnen Wohnungen
- Versicherungsdokumente (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Gebäudewasserversicherung)
- Laufende Serviceabonnemente für Heizung, Lüftung usw.
- Arbeitsvertrag des Hauswartes
- Alle Mieterdossiers (Mietverträge, Abnahmeprotokolle, Korrespondenz, spezielle Abmachungen)
- Hausordnung
- Allgemeine Korrespondenz mit Bezug zur Liegenschaft
- Einschätzungsbelege des Steueramtes und der Gebäudeversicherung
- Aktueller Mieterspiegel inklusive Kontaktadresse aller Mieter
- Buchhaltung der Liegenschaft
- Adressliste von Handwerkern, die regelmässig Arbeiten an der Liegenschaft ausgeführt haben
Der Wechsel der Eigentümer eines Mehrfachfamilienhauses ist für die Mieter immer mit einer gewissen Unsicherheit verbunden. Informieren Sie sich deshalb offen und rechtzeitig, beispielsweise mit einem gemeinsam verfassten Brief, der über den Wechsel informiert. Sind Veränderungen im Haus –wie etwa Renovationsarbeiten- bereits absehbar, kann dies im Schreiben ebenfalls erwähnt und auf nachfolgende, detaillierte Informationen verwiesen werden. Wichtig: Vergessen Sie nicht, im Brief auch gleich die künftige Adresse zu nennen.
Euer Immobilien-Spezialist Titus Spirig!
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