Quiconque occupe/possède un immeuble collectif ou envisage d'en acheter un doit faire face à toute une série de défis. La considération des rendements, la situation financière privée ou le choix de la bonne stratégie d'investissement soulèvent souvent des questions - également dans le contexte de la situation actuelle du marché. Il est tout aussi important d'assurer la stabilité de l'investissement, car l’immeuble collectif, en étant une propriété, est souvent utilisé pour une prévoyance privée. Avec notre nouvelle série de blogues, nous abordons un large éventail d'aspects à considérer avant, pendant et après l'achat ou la construction d'un immeuble collectif. Nous fournissons des informations sur des sujets tels que le financement, les calculs des rendements, la sécurisation durable d'un rendement approprié, la minimisation des risques et la préservation de la valeur.
Le premier sujet : L'immobilier en tant qu'investissement
La propriété foncière a une longue tradition
L'immobilier - en tant que partie intégrante de la fortune privée - a une longue tradition en Suisse. On le remarque dans le fait que les maisons restent souvent la propriété de la famille pendant des siècles et ne sont vendues que si la situation financière ou la succession l'exige. Les propriétés privées sont souvent des immeubles résidentiels, dans lesquels la famille vit partiellement elle-même ou elle avait vécu avant. En conséquence, la part des immeubles collectifs qui se trouvent dans la possession privée est assez importante.
Une propriété fait-elle partie de ma stratégie d'investissement ?
?
Lorsque vous décidez d'acheter une maison en tant qu'objet de placement, d'acheter un immeuble pour élargir votre portfolio d’investissement ou de laisser une propriété existant dans votre portefeuille de placement, vos préférences personnelles jouent un rôle important en plus du rendement. Pour prendre cette décision, vous devez peser de façon critique les avantages et les inconvénients des uns par rapport à d’autres. Parce que la possession d'un bien immobilier se distingue sur certains points importants des autres opportunités d'investissement. Par exemple, une vente rapide n'est que rarement possible ou elle est associée à des pertes et des coûts liés aux changements du propriétaire et aux impôts sur les gains immobiliers.
Les avantages et les inconvénients de la propriété immobilière
La possession d’une propriété a plusieurs avantages mais aussi ses inconvénients. Voici les points les plus importantes :
Les avantages:
- l’investissement est physiquement visible
- le rendement d’investissement est durablement réalisable
- la possibilité d'y vivre soi-même (avec l’indépendance des propriétaires)
- la valeur de la propriété peut être modifiée partiellement (augmentée)
- le rendement des capitaux propres peut être modifié
- la propriété peut être gérée et entretenue par le propriétaire
Les inconvénients:
- l’attachement du capital à long terme
- les coûts élevés des investissements
- les dépenses (en temps et en argent) pour l'entretien et le fonctionnement
- aucune valeur unitaire du capital
- le niveau d'endettement peut être élevé (l’hypothèque)
- l'immobilier est lié à un lieu géographique précis
Le rendement et l’augmentation de valeur
Lorsque l'on parle de l'efficacité économique des immeubles collectifs, on ne parle généralement que de ce qu'on appelle le rendement brut. Les soi-disant chiffres se situent souvent entre 5 et 10 %. Ils résultent d'un simple calcul où le revenu brut et le prix d'achat sont liés l'un à l'autre.
En tant que futur propriétaire d'un immeuble collectif, vous devriez toujours faire vos propres calculs de rendement. Les chiffres clés sont : d'une part le rendement brut, d'autre part le rendement net sur la valeur d'investissement et le rendement des fonds propres.
Alors que le rendement d'une maison assure un rendement courant sur le capital investi, l'augmentation de la valeur d'une propriété est un objectif à long terme. À première vue, un faible rendement brut est également intéressant si une propriété a le potentiel d'augmenter sa valeur, que ce soit par une appréciation du quartier, une reprise du marché immobilier ou des mesures de valorisation de l'immeuble, qui peuvent être associées à une augmentation ultérieure des loyers. Toutefois, ces considérations sont hautement spéculatives. Le montant du rendement dans la plupart des cas ne donne aucune indication du montant d'argent que vous pouvez gagner avec une propriété sur une plus longue période de temps. Selon une règle empirique, le rendement doit être adapté au risque. Si la probabilité des logements vacants est grande, elle devrait être élevée en période de conjoncture favorable pour compenser les mauvaises phases. Cependant, dans les emplacements idéaux, où l'on peut difficilement s'attendre à des logements vacants, un faible rendement peut aussi être excitant.
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