Quand vous achetez un actif immobilier, vous prenez beaucoup d'argent – votre propre et celui de la banque. Logiquement vous devriez faire attention au déroulement du processus de paiement. Éprouvé, le procédé habituel est le suivant: seulement si le contrat de vente rectifié, signé des deux côtés, est certifié devant le notaire et est inscrit dans le registre foncier, l'argent peut être viré au vendeur - la déduction faite des acomptes éventuels. Pour que le vendeur puisse être sûr à la signature du traité que, finalement, il reçoit son argent, vous devez apporter une preuve de votre volonté de paiement. Le plus simplement et le plus sûr c’est d’aller avec une promesse de paiement irrévocable de la banque.
L'inscription dans le registre foncier
Seule l'inscription dans le registre foncier – faite par le bureau du cadastre de la commune respective – rend le changement de propriétaire parfait et exécutoire. Les informations suivantes font partie de l'inscription :
- Le nom, le prénom et le lieu d'origine du propriétaire
- La date de l'achat
- La position du terrain
- Le numéro d'assurance de l'assurance immobilière
- Toutes les servitudes
- Les droits d'hypothèque
- Les parts à la copropriété
Les cédules hypothécaires et les droits de gage immobilier contractuels
En étant le plus grand prêteur de l’argent lors d'achat d'un actif immobilier, la banque exige, habituellement, l'établissement d'une cédule hypothécaire (une lettre de dette). Elle déclare que la dette est assurée par la banque à travers le contrat hypothécaire sur le bien immobilier. C'est inscrit dans le registre foncier et cela habituellement avec l'indication «de premier rang». En faisant cela, la banque reçoit un privilège d'utilisation, au cas où vous, en tant que propriétaire d’actif immobilier, n’êtes pas capables de faire les paiements.
Remarque :
Pas tous les droits de gage immobilier sont visibles dans le registre foncier. Les droits de gage qui se trouvent en rapport avec l'hypothèque du propriétaire précédent sont souvent inscrits lors de l'achat d'un actif immobilier. A la vente, ils sont effacés ou peuvent être réutilisés pour l'établissement de la cédule hypothécaire de la banque. Faites-vous confirmer par écrit que seuls les droits de gage immobilier inscrits dans le registre foncier sont disponibles. Sinon, les autres peuvent vous convenir aussi.
La remise de l'actif immobilier
À la signature du contrat de vente et l'inscription du changement de propriétaire dans le registre foncier, l'actif immobilier est transmis définitivement au nouveau propriétaire. Vers ce moment-là, une date la remise officielle de la maison doit être convenue avec le vendeur. C'est particulièrement important qu’avec l'achat d’un bien immobilier on change aussi d'administration; car le nouveau propriétaire va prendre en charge par lui-même ce travail même ou il va le confier à une administration de son choix.
Lors de la remise du bien immobilier, le changement du propriétaire doit être fait dans tous les documents et les matériaux. Il s’agit des informations suivantes:
- Les plans de construction et la documentation de construction ainsi que des plans des travaux de rénovation pour plus tard
- L’ensemble des rénovations pour les dix dernières années, en particulier celles dans les logements séparés
- Les documents d'assurance (l'assurance immobilière, l’assurance responsabilité civile, l’assurance d'eau du bâtiment)
- L’abonnement pour les services courants de chauffage, d'aération etc.
- Le contrat de travail du concierge
- Tous les dossiers des locataires (les contrats de location, les procès-verbaux d'enlèvement, la correspondance, les conventions spéciales)
- Le règlement intérieur de la maison
- Toute la correspondance concernant l'actif immobilier
- Les pièces justificatives d'estimation de la part d'administration d'impôt et d'assurance immobilière
- La liste actuelle des locataires qui contient les données de contact de tous les locataires
- Le service de comptabilité de l'actif immobilier
- La liste d'adresses des artisans qui ont effectué régulièrement des travaux sur l'immeuble
Le changement des propriétaires d'un immeuble collectif est toujours lié à une certaine incertitude pour les locataires. Pour cette raison, faites-vous informer ouvertement et ponctuellement, par une lettre rédigée en commun, par exemple, de tous les changements. Si des changements sont déjà prévisibles dans la maison - comme les travaux de rénovation - cela doit être également décrit dans une lettre à envoyer avec une information détaillée. Important: n'oubliez pas de noter la future adresse dans la lettre.
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